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Aderite all"

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Il governo aveva promesso un provvedimento di semplificazione delle procedure edilizie. Ma il decreto ancora non c’è

Il federalismo entra nelle case degli italiani. E ne aumenta le cubature. L’annuncio di un Piano casa per il rilancio dell’edilizia, effettuato dal go­verno Berlusconi all’inizio dell’anno, seguito, a marzo, da un’intesa-quadro Stato-Regioni, ha prodotto finora 12 leggi regionali, la delibera di una Pro­vincia autonoma e poche, pochissime pratiche. Si è delineata intanto una sorta di "autonomia immobiliare" degli enti locali, ciascuno dei quali ha interpreta­to a proprio modo il canovaccio dell’in­tesa Stato-Regioni sui possibili aumen­ti di cubatura in caso di ampliamenti degli immobili, demolizioni e ricostru­zioni. In quell’accordo si stabilivano solo alcuni paletti, tra cui il divieto d’intervenire nei centri storici oppure su aree di inedificabilità assoluta. Nel contempo si lasciava alla determina­zione delle Regioni la possibilità di porre ulteriori limiti agli interventi in aree di pregio culturale, paesaggistico o ambientale. Da parte propria il governo aveva promesso di emanare, nel giro di dieci giorni, un decreto-legge di semplifica­zione delle procedure edilizie. Ma il provvedimento non c’è ancora mentre la Finanziaria si è limitata a prorogare fino al 2012 l’agevolazione fiscale del 36% per le ristrutturazioni edilizie.

Le magnifiche sette

A tagliare per prime il traguardo del varo della legge sono state in sette: To­scana, la prima, Emilia-Romagna, Um­bria, Valle d’Aosta, Piemonte, Puglia e Provincia di Bolzano. In tutti questi ambiti è già scaduto il termine entro il quale i Comuni avevano la possibilità di introdurre proprie limitazioni. A parte la Valle d’Aosta, che non ha po­sto alcuna scadenza alle agevolazioni, in tutti gli altri casi non si va oltre il 2011: in Piemonte ad esempio, la do­manda va presentata entro quel termi­ne, in Emilia-Romagna e Toscana la di­chiarazione d’inizio attività (Dia) va depositata entro il 2010, entro la stes­sa data a Bolzano vanno invece iniziati i lavori. Nel merito degli interventi, To­scana, Emilia-Romagna e Umbria con­sentono ampliamenti del 20% per edifi­ci residenziali fino a 350 metri quadri, chiedendo in cambio una riqualifica­zione energetica e l’adeguamento si­smico. In Puglia si comprendono an­che gli edifici rurali a prevalente uso abitativo. La Provincia di Bolzano con­sente un aumento di 200 metri cubi, la sopraelevazione e l’intervento, previa autorizzazione, anche nei centri stori­ci. Qui però le demolizioni vengono concesse fino al 50% dell’immobile, ma senza premio in cubatura. In Emi­lia- Romagna, d’altra parte, il premio per demolire può arrivare fino al 50% se si tratta di delocalizzare un edificio "incongruo". In Toscana qualsiasi in­tervento è possibile soltanto se i rego­lamenti comunali consentono "addi­zioni funzionali" in base a una legge regionale del 2005.

Dall’Abruzzo alla Lombardia

Il 15 ottobre prossimo scade il termi­ne entro il quale i Comuni lombardi potranno limitare l’applicazione della legge regionale. Termini più lunghi hanno i municipi abruzzesi, lucani, la­ziali e veneti. In Lombardia gli edifici residenziali mono-bifamiliari, ultima­ti al 31 marzo del 2005, che non superi­no i 1.200 metri cubi possono ottenere un premio del 20% se, nei lavori di am­pliamento, sarà assicurato un rispar­mio energetico del 10%. Quanto alle demolizioni, è possibile un cambio di destinazione d’uso in residenziale ma senza premio volumetrico. Le doman­de vanno presentate entro il 15 aprile 2011. Nessun limite di tempo hanno invece i cittadini del Lazio. Qui se si ab­batte un immobile che sta sul litorale, delocalizzandolo, e lo si riconverte in struttura ricettiva, si può godere di un premio del 50%. In Abruzzo amplia­menti del 20% sono consentiti solo nel caso venga assicurata l’antisismicità. In Basilicata gli abbattimenti possono godere di un aumento di cubatura del 60% se vengono adottate tecniche di bioedilizia o se si aumenta il verde del 60%. In Veneto si possono ricostruire solo gli immobili, anche non residen­ziali, realizzati prima del 1989 con un premio del 40%, che diventa del 50% in caso di delocalizzazione. Entro il 30 ottobre i Comuni veneti dovranno pro­nunciarsi sulla legge regionale, altri­menti varrà solo per la prima casa.

I fanalini di coda

Il Consiglio regionale delle Marche ha approvato il Piano casa mercoledì scorso. Le Regioni mancanti all’appel­lo, Calabria, Campania, Friuli-Venezia Giulia, Liguria, Molise, Sicilia e Sarde­gna, hanno effettuato solo il passaggio in giunta. La Provincia di Trento non ha aderito all’intesa, confermando gli attuali contributi per le ristrutturazio­ni senza premi volumetrici. Interessante il caso della Liguria che ha graduato gli aumenti di cubatura in base alla grandezza dell’edificio: +30% fino a 200 metri cubi, +20% tra i 200 e i 500, +10% tra i 500 e i mille, richieden­do l’adeguamento sismico dell’intero edificio. Un ulteriore 5% può essere ot­tenuto utilizzando materiale locale co­me l’ardesia. Limiti sono previsti per le aree delle Cinque Terre e di Portofi­no. In Sardegna la giunta ha cercato di utilizzare gli incentivi per delocalizza­re gli immobili siti sulla costa: un pre­mio del 40% viene concesso se alla nuova costruzione delocalizzata si ap­plicherà un risparmio energetico del 15%, si arriva a un +45% se il risparmio è del 20%. In Sicilia la legge consente interventi anche sugli edifici coperti da tutela, purché previa autorizzazio­ne. Finora il governo ha impugnato due leggi regionali: quella pugliese per un codicillo sui parcheggi e quella lu­cana perché introducendo l’obbligo di un fascicolo del fabbricato, aggrava gli adempimenti e gli oneri amministrati­vi dei privati. Sullo stato dell’arte del Piano Casa interviene Confedilizia stigmatizzan­do il mancato rilancio della locazione attraverso misure come l’incentivo fi­scale della cedolare secca del 18-20%: "Nei sette mesi dall’annuncio del Pia­no Casa — si fa osservare — quegli in­centivi avrebbero dato il via alla ri­strutturazione di almeno 500 mila dei 700-800 mila immobili inabitabili, atti­vando lavori di recupero per 7,5 miliar­di di euro".

Antonella Baccaro

10 ottobre 2009

Lettera aperta al Parlamento e ai suoi presidenti

"Ma non aggrediamo il paesaggio"

"Nessun momento è più appropriato per affrontare in Parlamento il tema dell’uso e dell’abuso del territorio"

La basilica Superiore nel bosco di San Francesco ad Assisi. Per preservare una parte del paesaggio italiano, in particolare il bosco di San Francesco ad Assisi, donato al Fai nel 2008 da Intesa Sanpaolo, il Fondo ha organizzato una campagna nazionale di sensibilizzazione fino al 25 ottobre. (Ansa)

La basilica Superiore nel bosco di San Francesco ad Assisi. Per preservare una parte del paesaggio italiano, in particolare il bosco di San Francesco ad Assisi, donato al Fai nel 2008 da Intesa Sanpaolo, il Fondo ha organizzato una campagna nazionale di sensibilizzazione fino al 25 ottobre. (Ansa)

Il Paese guarda smarrito le immagini del disastro di Messina e si interroga sulle responsabilità e sul futuro. È evi­dente che una dissennata e disonesta po­litica territoriale è sotto accusa; non solo per quanto è successo in Sicilia ma an­che per rischi idrogeologici a cui gran parte del nostro territorio è esposto. Su questo quadro allarmante pesa oggi an­cora di più la sconsiderata scelta compiu­ta con il Piano casa, approvato nella Con­ferenza Stato-Regioni del 31 marzo e sul­la quale abbiamo già diffuso valutazioni negative. L’intervento, come è noto, si propone­va di contribuire al "rilancio dell’econo­mia " con lo scopo di "rispondere anche ai bisogni abitativi delle famiglie". Que­sto si è tradotto nella possibilità di au­mentare le cubature di ville e villette del 20% e di demolire interi edifici per rico­struirli più grandi del 30%. Tutto senza previsioni sugli impatti territoriali che potrebbero essere dirompenti: se solo un decimo degli aventi diritto ampliasse del 20% la propria casa si produrrebbe un volume di cemento di oltre 50 milio­ni di metri cubi! Quasi come se la città di Milano raddoppiasse in superficie e altez­za.

Le finalità del Piano casa sono state fat­te proprie, fino ad oggi, da 12 Regioni mentre il Governo non ha emanato quel decreto legge al quale si era impegnato nella Conferenza Stato-Regioni e che avrebbe dovuto costituire una cornice per l’operato locale. Ogni Regione, dun­que, su un tema così cruciale come la pia­nificazione del territorio, ha fatto da sola e in totale assenza dello Stato. La lacuno­sità dell’intesa è quindi emersa dalla di­somogeneità delle leggi regionali come se l’Italia, quando si parla di urbanistica, non fosse una sola; le possibilità di au­mentare le cubature variano dal 20 al 65%; a Bolzano e in Lombardia si può li­beramente intervenire anche nei centri storici mentre sia in Lombardia che in Valle d’Aosta addirittura nelle aree pro­tette; in Veneto e in Umbria sarà possibi­le aumentare le cubature degli edifici in­dustriali e nel Lazio di edifici commercia­li, con possibilità di cambi nelle destina­zioni d’uso per Lazio, Veneto e Valle d’Ao­sta; le conseguenze saranno devastanti. Molto differenti, inoltre, sono i parame­tri di risparmio energetico richiesti ai nuovi edifici: da standard protocollati a mere indicazioni generiche non vinco­lanti.

Ci troviamo oggi nella paradossale si­tuazione in cui le Regioni hanno innova­to la normativa in materia di governo del territorio in totale assenza di una legge quadro nazionale e quindi esautorando di fatto il potere legislativo del Parlamen­to. Perché nessuno ha sollevato dubbi di costituzionalità? Come è possibile che su tante altre questioni si discuta per mesi e sulla gestione del futuro del nostro terri­torio neanche un minuto? Vi sembra dav­vero una questione così marginale? Questo comportamento appare esizia­le sia per la palese violazione della omes­sa disciplina comunitaria in materia di Valutazione Ambientale Strategica, sia per il colpo mortale inferto al concetto stesso di pianificazione in quanto impo­ne ai Comuni una deroga totale ai loro Piani regolatori. Una specie di obbligo a non curarsi della pianificazione che non è errato interpretare come un condono edilizio preventivo. Gli effetti del Piano casa si tradurran­no dunque in una nuova aggressione al paesaggio italiano, tesoro insostituibile e non replicabile e primo attrattore della più grande risorsa economica del Paese: il turismo. Signori presidenti, a questo punto vi chiediamo di non accettare alcuna proro­ga al Piano casa e di agire con fermezza sui vostri partiti per porre la massima at­tenzione a quelle norme regionali non ancora approvate e che toccano regioni dal delicato equilibrio ambientale, quali Campania, Liguria, Sicilia e Sardegna. Vi chiediamo inoltre di avviare un dibattito che porti a nuove misure legislative che fermino il crescente degrado del territo­rio e del paesaggio ponendo un freno al consumo di suolo; come del resto avvie­ne nei maggiori Paesi europei. Nessun momento sarebbe più appro­priato di questo per affrontare al più alto livello di rappresentanza politica, e dun­que in Parlamento, un serio dibattito sul­l’uso e l’abuso del territorio e sulla tutela del paesaggio che l’articolo 9 della Costi­tuzione pone tra i massimi capisaldi del­la nostra identità nazionale e che noi au­spicheremmo fosse una delle priorità per chi abbiamo eletto a rappresentarci in Parlamento. In un’Italia unita nel dolo­re per la tragedia evitabile ci aspettiamo da tutti voi, oggi più che mai, una rispo­sta concreta e una seria, onesta e respon­sabile presa di coscienza.

Giulia Maria Crespi presidente Fai

Fulco Pratesi presidente onorario Wwf Italia

10 ottobre 2009

LE ABITAZIONI INTERESSATE: 4.091.183

Sono le abitazioni mono e bi-famigliari nelle regioni che hanno già approvato la legge sul piano casa

LA QUOTA: 47,3

E' la percentuale delle abitazioni mono e bi-famigliari delle regioni che hanno approvato la legge in rapporto al totale nazionale

LE RICOSTRUZIONI: 114.870

E' il numero di abitazioni occupate e in pessimo stato nelle regioni che hanno già approvato la legge

34,5

E' il tasso (ogni mille) di abitazioni occupate ma in pessimo stato in Campania, la regione più direttamente interessata dal fenomeno

IL TOTALE: 8.984.631

E' il numero di abitazioni occupate più direttamente interessate dai piani casa in tutte le regioni italiane

20 luglio 2009

Il via libera del Pirellone, che permette ampliamenti del 20% se grazie ai lavori si riesce a risparmiare il 10% dell'energia necessaria al riscaldamento, porta a quota 4,1 milioni il numero di edifici mono o bi-familiari potenzialmente interessati dalle leggi regionali sugli ampliamenti. In pratica, il 47% del popolo delle villette può adesso decidere se è il caso di allargarsi, sfruttando le nuove normative locali nate dall'intesa con il governo dello scorso marzo. Anche i consigli regionali di Lazio e Campania, poi, sono in dirittura d'arrivo e secondo il calendario previsto dovrebbero varare la propria legge entro luglio: dopo il loro disco verde, le normative locali riguarderanno sei villette su dieci.

Le lungaggini del confronto fra Stato e Regioni (che stanno ancora impantanando il disegno di legge sulla semplificazione, su cui si veda l'articolo a fianco) faranno però perdere a molti l'appuntamento con l'estate, che tradizionalmente è la stagione dei cantieri (secondo il Cresme il 70% delle ristrutturazioni viene avviato in questi mesi). Tutte le leggi regionali offrono ai comuni una finestra di tempo (in genere 60 giorni) per permettere ai comuni di introdurre limiti e definizioni, per cui prima di presentare la domanda è buona norma informarsi sugli orientamenti locali. La legge del Pirellone, invece, entrerà in vigore solo il 16 ottobre, per dare tempo ai comuni di introdurre limiti e definizioni, e per Lazio e Campania il calendario sarà probabilmente più lungo.

Al gruppo di testa, rappresentato anche da Piemonte, Veneto, provincia di Bolzano, Emilia Romagna, Toscana, Umbria si può aggiungere comunque la provincia di Trento, che non aderirà al piano casa (l'accordo con il governo non vincola le regioni e le province autonome) ma offre già nella legislazione "ordinaria" incentivi finanziari alle ristrutturazioni.

I calcoli si riferiscono alle abitazioni occupate con non più di due interni, in sostanza le villette mono e bifamiliari, con superficie sui 120-140 metri quadrati per unità immobiliare. Teoricamente, infatti, gli ampliamenti (ipotizzati nella misura standard del 20 per cento) sarebbero possibili anche in complessi più grandi, dove però in genere solo chi abita all'ultimo piano può davvero pensare di ingrandirsi ed è più difficile trovare l'accordo necessario a far partire i lavori. In condominio, infatti, è vero che chi occupa l'ultimo piano ha diritto alla sopraelevazione (fatte salve le norme urbanistiche), ma è altrettanto vero che gli altri condomini hanno diritto di pretendere la stretta osservanza di due principi tanto chiari quanto scivolosi nell'applicazione pratica: il decoro architettonico dell'edificio e la sua sicurezza statica. Senza contare che dopo i lavori occorre rifare la tabella millesimale, tra spese e litigi.

Quando i proprietari cominciano a essere più di due, e a maggior ragione se non sono parenti, è logico che molti dei piani sottostanti non vedano di buon occhio che il proprietario dell'ultimo piano si arricchisca così facilmente, e una ferma opposizione (magari da ammorbidire con un accordo economico) è più che probabile. Esiste, è vero, la possibilità di ampliare in larghezza, accontentando così tutti quanti, ma è ancora più complicato: bisogna che tutti siano d'accordo (altrimenti si rischia di avere un palazzo da film espressionista) e che ci sia lo spazio edificabile sul terreno adiacente.

Con la stessa logica è stata condotta l'analisi sugli immobili potenzialmente interessati dai premi di cubatura ancora più ampi (e più differenziati da regione a regione) nel caso di demolizione e ricostruzione. In questo caso, i numeri riguardano solo gli edifici considerati "in pessimo stato" ma regolarmente abitati, escludendo i tanti immobili sostanzialmente abbandonati che probabilmente non smuovono gli interessi necessari ad avviare una così costosa opera di riedificazione. Fatta questa tara, le unità immobiliari abitative potenzialmente interessate a ripartire da zero sono quasi 332mila, e poco meno di un terzo di queste si trovano nelle Regioni che hanno già legiferato.

Da questo punto di vista le novità più importanti arriveranno dalla Campania, che conta 34,5 abitazioni occupate "in pessimo stato" ogni mille: una frequenza più che doppia rispetto alla media nazionale. Nel panorama delle villette, invece, mancano ancora all'appuntamento con l'approvazione le regioni italiane dove la maggioranza della popolazione vive in case mono o bi-familiari: si tratta di Molise (60%), Sardegna (58,8%), Sicilia (53,6%), Basilicata (51,9%), Calabria (50,8%) e Abruzzo (50,4%. Tra le regioni che hanno approvato la legge è invece il Veneto a registrare l'intensità maggiore di piccoli immobili (48,9%), mentre la Lombardia ne ospita il numero assoluto più elevato (più di 1,1 milioni).

Il provvedimento di legge votato il 4 agosto dal Consiglio regionale d'Abruzzo rappresenta l'atto di competenza regionale nel più generale Piano Casa votato dal Governo e concordato con le Regioni in sede di Conferenza. Il Piano Casa Abruzzo ha espressamente escluso i sottotetti e gli incentivi alle attività ricettive turistiche che, come hanno spiegato i consiglieri Luca Ricciuti e Berardo Rabbuffo, ''saranno approvati con leggi regionali ad hoc''. Il Piano Casa è essenzialmente tarato su abitazioni residenziali. I privati potranno ampliare fino ad un massimo di 200 metri cubi, con un intervento minimo di 9 metri quadrati. Capitolo importante è stato riservato alla demolizione e ricostruzione: i privati che abbattono le abitazioni possono ricostruzione fino a un massimo del 65% di cubatura in più. Si tratta di una percentuale di premialità, nel senso che si può arrivare al 65% di maggiore cubatura solo se le nuove costruzioni sono realizzate con particolari materiali di bioedilizia elevando un edificio catalogabile in classe energetica B. Le norme riportate nel Piano Casa non si applicano alle aree vincolate di qualunque genere, come pure nelle zone ''A'' di centro storico. I Comuni che vogliono avvalersi delle norme del Piano Casa, sono tenuti a recepire la legge con atto deliberativo del Consiglio comunale entro 120 giorni dall'entrata in vigore e in ogni caso gli incentivi hanno valore di 24 mesi. Per i comuni inseriti nel cratere del terremoto, gli incentivi della presente legge hanno una validità maggiore, pari alla durata dello stato di emergenza superiore anche ai 24 mesi.

11 agosto 2009

di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci

7 agosto 2009

Le norme sugli incrementi volumetrici in Basilicata solo limitate alle abitazioni, escludendo ogni uso diverso, e valgono per 2 anni. Gli immobili ammissibili sono monofamiliari con limite massimo di 200 mq di superficie (quella calpestabile più una percentuale di balconi e terrazze) e quelli plurifamiliari fino a 400 mq. Devono essere stati costruiti dopo il 1942 (salvo deroghe comunali).

Il bonus. L’incremento è del 25% ma sale di un ulteriore 5% se si installano fonti rinnovabili che coprano certe percentuali di fabbisogno della casa (50% per i pannelli termici, 70% per i fotovoltaici), o se si utilizzano tecniche per il risparmio idrico. Il risparmio energetico da conseguire non è particolarmente elevato (-20% dei consumi, ma per l’intero stabile). Spesso è raggiungibile con la sostituzione della caldaia con un modello a condensazione e tutt’alpiù, con alcune coibentazioni. Tra i limiti la necessità di realizzare i volumi in contiguità con l’edificio principale. Diversamente da altre regioni, però, è ammessa la creazione di nuove unità immobiliari, purché con superficie di almeno 45 mq (il che può comportare l’inglobamento di un locale della vecchia casa). I muri, fino a 55 cm di spessore, possono non essere computati, in caso di coibentazioni, nel calcolo delle distanze legali tra costruzioni.

Sostituzione edilizia. Le demolizioni e ricostruzioni sono premiate con incremento del 30% del volume, più un ulteriore 5% previsto in caso di risparmio energetico e idrico contemporaneo. Occorre però una riduzione dei consumi energetici del 30 per cento. Se si arriva a tecniche di bioedilizia o si amplia del 60% il verde, il premio sale fino al 60% i metri cubi in più. Si possono superare le altezze massime assentite dagli strumenti urbanistici di ben 3 metri.

L’iter burocratico è sempre semplificato, tramite la Dia, e i Comuni possono (ma non devono) stabilire riduzioni del contributo di costruzione.

I piani terra. La nuova legge prevede inoltre agevolazioni urbanistiche senza aumenti volumetrici ma anche senza particolari requisiti. I piani terra coperti possono infatti essere utilizzati a parcheggio o a residenza, purché vi sia rispetto delle norme antisismiche e sulla certificazione energetica. Liberalizzato anche il cambio d’uso tra residenze e le strutture turistiche diverse dagli alberghi (residence, residenze collettive e temporanee).

7 agosto 2009

Il piano casa dell'Emilia Romagna

di Fabrizio Patti

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13 luglio 2009

Un ampliamento generoso dell'edificio esistente in cambio di interventi molto rispettosi dell'ambiente. È uno dei punti che contraddistinguono il piano casa dell'Emilia Romagna. La legge sarà promulgata il prossimo 6 luglio e si chiamerà l.r. 6/2009. Sarà in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione sul bollettino ufficiale (il 116 del 6 luglio). Gli interventi saranno possibili fino al 31 dicembre del 2010.

Ampliamenti

L'aumento di superficie si potrà effettuare sugli edifici monofamiliari, bifamiliari o di altro tipo, comunque fino a 350 metri quadrati di superficie utile lorda.

L'ampliamento "base" sarà del 20%, fino a 70 metri quadrati, solo se, solo nella parte da ampliare, saranno rispettati i requisiti di prestazione energetica previsti dalla delibera assembleare 156/2008 (allegato 2). Dovranno essere adeguati a quella normativa anche gli impianti energetici (cioè le caldaie) dell'edificio originario. Inoltre, l'ampliamento è condizionato alla valutazione della sicurezza e, se necessario, all'adeguamento sismico dell'intera costruzione.

C'è però anche la possibilità di un ampliamento "premium", del 35% della superficie, fino a 130 metri quadrati. Per ottenerlo bisognerà applicare i requisiti di prestazione energetica in tutto l'edificio e non solo sulla parte ampliata. In alternativa, nei comuni classificati a media sismicità, il super-bonus sarà concesso se si mettono a norma gli edifici realizzati prima della classificazione stessa.

Gli interventi si possono effettuare se gli strumenti urbanistici consentono interventi di ripristino edilizio e di ristrutturazione edilizia e urbanistica sugli edifici.

Demolizione e ricostruzione

Gli edifici possono essere demoliti e ricostruiti con un incremento fino al 35% della superficie utile lorda.

La quota massima di ampliamento si estende fino al 50% se si interviene con la delocalizzazione di edifici incongrui oppure collocati in zone di tutela, in ambiti a rischio o in aree demaniali, aventi destinazione pubblica.

A seguito degli interventi devono essere raggiunti i livelli minimi di prestazione energetica degli edifici e degli impianti previsti dalla delibera assembleare 156/2008, aumentati almeno del 25 per cento.

Sarà possibile demolire e ricostruire anche se all'interno dell'edificio sono presenti unità immobiliari non residenziali (come i negozi), la cui quota non può essere comunque superiore al 30% della superficie utile lorda di tutto l'edificio. La parte non residenziale non viene conteggiata ai fini dell'ampliamento e non può essere aumentata.

Titoli e limitazioni

Il titolo abilitativo richiesto sarà la Dia e i contributi di costruzione saranno dovuti, anche se trovano applicazione i casi di riduzione ed esonero previsti dall'articolo 30 della legge regionale n. 31 del 2002.

Si possono creare nuove unità immobiliari solo se quelle nuove abbiano una superficie utile lorda non inferiore a 50 metri quadrati e siano destinate per almeno 10 anni alla locazione a canone calmierato.

Gli edifici condonati seguono le stesse regole delle abitazioni in regola. Per quelli abusivi le possibilità sono due: se entro il 31 marzo 2009 non si sono conclusi i processi sanzionatori o c'è stato un ordine di demolizione, non si potrà accedere alla procedura del "piano casa". Se invece al 31 marzo 2009 sia stata applicata e versata una sanzione pecuniaria (invece dell'ordine di demolizione), si potrà ampliare la casa, ma le parti abusive saranno decurtate dall'ampliamento. Se, quindi, si ha una casa di 300 metri quadrati di cui 50 abusivi, all'ampliamento di 60 metri quadrati (il 20% di 300) andranno sottratti i 50 metri quadrati abusivi e l'aumento ammesso sarà soltanto di 10 metri quadrati.

La lista delle zone nelle quale gli edifici sono esclusi dagli interventi è lunga: centri storici; zone a tutela naturalistica; parchi e riserve naturali escluse le zone "D"; demanio statale, regionale, provinciale e comunale; aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta; zone a rischio idrogeologico molto elevato; abitati da trasferire e da consolidare; aree di danno degli stabilimenti a rischio di incidente rilevante, se non compatibili con il dm 9 maggio 2001.

I Comuni avranno comunque la possibilità entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge di escludere l'applicabilità delle norme, in relazione a specifici immobili o ambiti del proprio territorio, o di stabilire limiti differenziati.

Deroghe

Rispetto agli strumenti urbanistici generali e attuativi, e ai regolamenti edilizi, nei lavori di ampliamento, demolizione e ricostruzione non si applicano i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati. Bisogna invece sempre rispettare la distanza minima dai confini e dagli edifici, l'altezza massima dei fabbricati e i limiti inderogabili di densità edilizia. Vanno inoltre sempre rispettate le disposizioni del codice civile.

13 luglio 2009

8 agosto 2009

Dopo una lunga maratona in consiglio regionale, giovedì 6 agosto – in tarda serata – il Lazio ha approvato il disegno di legge sul piano casa. Il testo definitivo non è ancora stato elaborato dall'ufficio legislativo, ma le linee del provvedimento elaborato dalla giunta guidata da Piero Marrazzo possono già essere analizzate.

Ampliamenti. Sono esclusi da qualsiasi tipo di intervento i centri storici, le aree naturali protette, le zone a rischio esondazione, le zone sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, le fasce di rispetto dei territori costieri, dei fiumi e dei laghi. Potranno ampliare la loro casa del 20%, i proprietari di immobili a uso residenziale, con volume non superiore a 1.000 metri cubi. Nelle zone agricole, potranno usufruire dei benefici previsti dalla legge solo i coltivatori diretti, gli imprenditori agricoli a titolo professionale e i loro eredi.

Requisiti. Sono escluse le sopraelevazioni, fatta la salva la possibilità di realizzare un nuovo tetto o modificare l'esistente al fine di rendere abitabili i sottotetti, come previsto dalla legge regionale 13/2009. L'ampliamento sarà possibile costruendo a lato dell'edificio esistente. Tutti gli interventi dovranno rispettare le norme antisismiche (anzi: nelle zone a maggiore rischio il bonus potrà arrivare al 35%) e la legge regionale in materia di bioedilizia. Gli edifici non devono essere abusivi e devono essere dotati del fascicolo di fabbricato. Ove non sia possibile la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria (parcheggi, servizi ecc) è ammessa la monetizzazione, con un incremento pari al 50% degli oneri concessori. Peraltro, i Comuni potranno ridurre del 30% l'importo degli oneri concessori se l'intervento riguarda la prima casa.

Non residenziale. Il premio di cubatura - in questo limitato al 10% - si applica anche agli edifici a destinazione non residenziale per artigianato e piccola industria con superficie non superiore a 1.000 metri quadrati. L'immobile dovrà mantenere la stessa destinazione d'uso per 10 anni.

Demolizioni e ricostruzioni. Per gli interventi di sostituzione edilizia, il premio di cubatura sale al 35%: se vengono realizzate nuove unità immobiliari, il 25% di queste deve essere destinato alla locazione a canone concordato. Sarà possibile realizzare una cubatura maggiore (il 40%) se la demolizione-ricostruzione sarà realizzata tramite un concorso di progettazione, a patto che l'intervento sia realizzato sulla base del progetto vincitore.

Il recupero edilizio. Sono previsti interventi per il recupero a fine residenziale dei volumi accessori degli edifici (ferme restando le limitazioni rispetto al volume complessivo dell'edificio stesso).

Per avviare i lavori basterà una dichiarazione di inizio attività (Dia), se la demolizione-ricostruzione interessa un complesso con volume superiore ai 3.000 metri cubi sarà necessario il permesso di costruire. Le Dia dovranno essere presentate entro due anni dall'entrata in vigore della legge.

Gli altri capitoli. La legge del Lazio introduce due tipologie di programmi che potranno essere adottati dal Comune per il recupero ambientale e il riordino urbano. In pratica, in presenza di territori pregiati dal punto di vista ambientale, naturalistico, culturale, le amministrazioni locali potranno predisporre dei programmi integrati che prevedano non solo la demolizione-ricostruzione di edifici, ma lo spostamento degli stessi al di fuori dell'area vincolata. In questo caso il premio di cubatura sale fino al 50%. Per quanto riguarda, invece, le zone del litorale, l'incremento viene portato al 60 per cento, se la nuova destinazione dell'edificio sarà "turistico-ricettiva". Stesso discorso (ma la cubatura in più, in questo caso, si ferma al 40 per cento) vale se il programma intergrato interessa una zona urbana da riqualificare o una periferia con presenza di funzioni eterogenee, tessuti edilizi disorganici.

8 agosto 2009

di Cristiana Gamba

15 luglio 2009

Taglia il traguardo il piano casa della Lombardia. Ieri, il Consiglio regionale ha dato il via libera al progetto di legge per rilanciare il comparto edile. Il provvedimento è passato con i voti favorevoli della maggioranza, mentre l'opposizione compatta ha votato contro.

La versione definitiva del testo – che nei giorni scorsi ha subito qualche rinvio per alcune incomprensioni all'interno della maggioranza – prevede l'autorizzazione alla variazione di destinazione d'uso per demolire e ricostruire in residenziale con un bonus volumetrico.

Il passaggio è stato fortemente voluto dall'assessore al Territorio, Davide Boni, che con un emendamento ha allargato la facoltà di demolizione e ricostruzione anche agli "edifici parzialmente residenziali e a quelli non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale". Le nuove costruzioni dovranno essere destinate esclusivamente a residenza e potranno avere una volumetria non superiore a quella esistente. Relativamente all'altezza, la misura non potrà essere "superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo strumento urbanistico, e con un rapporto di copertura maggiorato fino al 25% rispetto a quanto previsto dallo strumento stesso".

Un'altra modifica al testo – particolarmente caldeggiata dai costruttori – è quella relativa alla riqualificazione dei quartieri di edilizia residenziale pubblica. In questo caso la nuova volumetria potrà essere ceduta in tutto o in parte ad altri operatori che si impegnino a realizzare alloggi popolari.

Un'ultima modifica riguarda la facoltà di ampliamento del 20% delle palazzine fino a 1.200 metri cubi, le classiche villette a schiera.

La legge – che entrerà in vigore il 16 settembre – consente il recupero edilizio e funzionale di edifici o porzioni di edifici ultimati entro il 31 marzo 2005 (data di entrata in vigore della legge per il Governo del territorio 12/2005), se non situati in zone destinate dagli strumenti urbanistici vigenti all'agricoltura o ad attività produttive, ed entro il 13 giugno 1980 (entrata in vigore della legge 93/80) se si tratta di aree agricole.

Per tutti gli interventi sarà necessario presentare entro 18 mesi a partire dal 16 ottobre la Dichiarazione di inizio lavori (DIA) o richiedere il permesso di costruire e osservare le norme antisismiche vigenti. Gli interventi di edilizia residenziale saranno realizzabili previa acquisizione del permesso di costruire da richiedersi entro 24 mesi, sempre dal 16 ottobre 2009.

L'insieme degli investimenti potenziali è stimato attorno ai 6 miliardi; positiva anche la ricaduta sull'indotto occupazionale, valutabile in 30mila nuovi posti di lavoro, e sul profilo energetico con un risparmio annuo attorno ai 44 milioni di euro.

15 luglio 2009

di Cristiano Dell'Oste

24 LUGLIO 2009

Ampliamenti per gli edifici uni e bifamiliari. Demolizioni e ricostruzioni sugli immobili individuati dai Comuni. Possibilità di ingrandire e soppalcare i capannoni. Sono alcuni dei punti salienti della legge regionale 20/2009 del Piemonte, approvata per disciplinare le opere del piano casa regionale.

Ampliamenti

Possono essere ampliati gli edifici residenziali esistenti. Gli interventi possono riguardare le unità edilizie uni e bifamiliari e al termine dei lavori la volumetria complessiva (data da quella esistente sommata all'ampliamento) non può superare i 1.200 metri cubi.

Gli ampliamenti sono consentiti a patto che si intervenga sul fabbisogno energetico di tutta l'unità edilizia interessata dai lavori: bisogna raggiungere i requisiti prestazionali minimi fissati dalle disposizioni regionali in materia di rendimento energetico nell'edilizia o, comunque, ridurre almeno del 40% il fabbisogno di energia primaria dell'unità edilizia.

Il raggiungimento degli obiettivi energetici va dimostrato nel progetto allegato alla richiesta del permesso di costruire o della Dia. In attesa che vengano approvate le norme regionali sulla certificazione energetica, la riduzione del fabbisogno energetico deve essere dimostrata con l'attestato di qualificazione energetica (Aqe) previsto dal Dlgs 192/2005. L'Aqe va asseverato dal direttore dei lavori e presentato in Comune insieme alla dichiarazione di ultimazione dei lavori, e senza questi elementi non si può ottenere l'agibilità.

Molto articolate le norme che disciplinano la misura degli ampliamenti (fermo restando sempre il limite complessivo dei 1.200 metri cubi). Se gli strumenti urbanistici vigenti prevedono già la possibilità di ampliamento del 20% per motivi igienico-funzionali e l'ampliamento è stato realizzato, è possibile realizzare in deroga un ulteriore ampliamento del 20% della volumetria esistente, per un incremento massimo di 200 metri cubi, a condizione che siano rispettati i requisiti rendimento energetico.

Se l'ampliamento per motivi igienico-funzionali è previsto, ma non è stato stato realizzato, è possibile realizzarlo prevedendo un ulteriore ampliamento in deroga del 20% della volumetria esistente, per un incremento massimo di 200 metri cubi, a condizione che siano rispettate, per l'ampliamento previsto dallo strumento urbanistico, le prescrizioni specifiche dettate dalle disposizioni regionali in materia di rendimento energetico nell'edilizia, e, per l'ulteriore 20% i requisiti energetici di questa legge. Se invece gli strumenti urbanistici vigenti non prevedono l'ampliamento del 20% per motivi igienico funzionali, è possibile realizzare in deroga un ampliamento del 20% della volumetria esistente, per un incremento massimo di 200 metri cubi, sempre rispettando i requisiti in materia energetica.

Demolizione e ricostruzione

Gli edifici residenziali da riqualificare con gli interventi di demolizione – totale o parziale – sono individuati dal Comune con una deliberazione consiliare, anche su richiesta degli "aventi titolo" (cioè dei proprietari). Gli edifici possono anche avere parti a destinazione d'uso non residenziale, purché in misura non superiore al 25% del volume. Peraltro, la parte non residenziale non va computata ai fini dell'ampliamento e non può essere aumentata.

L'ampliamento può essere del 25% se si raggiunge una qualità energetico-ambientale pari a 1,5 secondo il sistema di valutazione "Protocollo Itaca Sintetico 2009 Regione Piemonte". Se invece si raggiunge un punteggio di 2,5, l'ampliamento diventa del 35 per cento. Gli interventi di ricostruzione devono essere realizzati all'interno della stessa unità catastale nella quale è avvenuta la demolizione e sono disciplinati dal Comune.

Deroghe

Gli interventi possono derogare alle previsioni quantitative contenute negli strumenti urbanistici locali, ma non all'altezza massima consentita (tranne che per la quantità necessaria a sopraelevare di un piano). Non si può derogare, invece, ai parametri qualitativi vigenti, all'indice di permeabilità dei suoli e ai limiti di densità fondiaria. Inoltre, bisogna rispettare le distanze dai confini e dalle strade, e le distanze tra edifici fissate dagli strumenti urbanisitici. Non solo: con gli ampliamenti non si possono creare corpi di fabbrica separati, né nuove unità abitative, e non si può neppure cambiare la destinazione d'uso degli edifici interessati (salvo quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti). E' previsto uno sconto del 20% sugli oneri di urbanizzazione, ma solo per le opere che servono a contrastare le barriere architettoniche.

I Comuni

Entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge, i Comuni possono esccludere la possibilità di fare ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni in tutto o in parte del territorio comunale, oppure possono restringere la possibilità di derogare agli strumenti qualititativi e quantitativi. Per farlo serve una delibera del consiglio comunale.

Il non residenziale

Nei fabbricati a destinazione artigianale o produttiva, per i quali sia stata esaurita la superficie utile lorda (Sul) consentita, sono possibili due tipi di interventi:

- la realizzazione di soppalchi interni per un aumento massimo del 30% della Sul;

- l'ampliamento vero e proprio, per un aumento massimo della superficie del 20%, con un massimo di 200 metri quadrati.

Questi interventi possono avvenire in deroga alle previsioni quantitative degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati. Da notare che gli edifici a finalità ricettive (come gli alberghi) sono equiparati agli edifici residenziali.

24 LUGLIO 2009

di Donato Antonucci

8 agosto 2009

La Puglia è quindi la prima delle regioni meridionali a dare seguito all'intesa sancita in sede di Conferenza unificata lo scorso 1° aprile. Sul Bollettino Ufficiale n. 119 del 3 agosto è stata pubblicata la legge regionale n.14 del 30 luglio 2009, recante "Misure straordinarie e urgenti a sostegno dell'attività edilizia e per il miglioramento della qualità del patrimonio edilizio residenziale" ed entrata in vigore il giorno stesso della sua pubblicazione.

Gli edifici interessati. La legge pugliese riguarda gli edifici residenziali uni o bifamiliari destinati alla residenza, gli edifici rurali ad uso abitativo, nonché quelli adibiti ad altri usi, ma con prevalente utilizzo residenziale. In ogni caso la volumetria complessiva non dovrà essere superiore ai 1.000 metri cubi, legittimamente realizzata alla data di entrata in vigore della legge. Gli interventi potranno riguardare unicamente gli immobili esistenti, con ciò intendendosi quelli che alla data del 31 marzo 2009 risultavano regolarmente accatastati o per i quali, alla stessa data, sia stata presentata alla competente agenzia del Territorio la richiesta di accatastamento o di variazione catastale.

Gli ampliamenti. Sono ammessi innanzitutto interventi straordinari di ampliamento, che dovranno avvenire in contiguità fisica rispetto al fabbricato esistente e sono limitato al 20% della volumetria complessiva esistente (fermo restando il limite massimo di 200 metri cubi). Dal computo vanno detratte le volumetrie eseguite ex novo abusivamente e poi sanate con i tre precedenti condoni edilizi (legge 47/1985, legge 724/1994 e legge 326/2003), mentre potranno essere conteggiate quelle oggetto di sanatoria per mero cambiamento di destinazione d'uso. Gli interventi di ampliamento dovranno essere realizzati nel rispetto delle altezze massime e delle distanze minime previste dagli strumenti urbanistici (o, in mancanza, di quelle stabilite dal Dm 1444/1968) e conformemente alle previsioni dell'articolo 4, comma 4, lettera a), b) e c) e commi 18, 19 e 20, del Dpr 59/2009 sul rendimento energetico in edilizia.

Demolizioni e ricostruzioni. La legge regionale prevede anche interventi straordinari di demolizione e ricostruzione di edifici che siano destinati alla residenza in misura di almeno il 75% della volumetria complessiva. In questa eventualità l'aumento potrà giungere sino al 35% dei volumi legittimamente realizzati o per qualunque ragione condonati, dunque non solo quelli interessati da mutamento di destinazione d'uso, anche i volumi costruiti abusivamente ex novo. Anche in questo caso gli interventi dovranno rispettare i parametri di altezze e distanze contemplati dalla strumentazione urbanistica comunale o, subordinatamente, dalla disciplina ministeriale del 1968. La possibilità di incremento volumetrico risulta comunque condizionata al rispetto dei criteri di edilizia sostenibile indicati dalla omonima legge regionale 13/2008, nonché delle prescrizioni in tema di accessibilità degli edifici ed eliminazione delle barriere architettoniche contenute nel Dm 236/1989.

Oneri e spese. Per quanto attiene alle modalità di attuazione degli interventi, è previsto il ricorso alla Dia o, in alternativa, al permesso di costruire. Il titolo abilitativo potrà però formarsi solo previa corresponsione del contributo di costruzione, di cui all'articolo 16 del testo unico 380/2001, nonché cessione delle aree a standard, in misura pari all'aumento volumetrico realizzato, ovvero monetizzazione nel caso di impossibilità del loro reperimento, e previo reperimento degli spazi per i parcheggi pertinenziali (misura minima di 1 mq/10mc, calcolata, in caso di ampliamento, solo sulla nuova volumetria realizzata, mentre in caso di demolizione/ricostruzione anche sui volumi preesistenti) o eventuale, corrispondente monetizzazione.

Limiti di applicazione. Gli interventi non potranno essere realizzati laddove riguardino immobili ricadenti in zone assoggettate a vincoli di natura storico-artistica o architettonica e in quelle in cui lo strumento urbanistico comunale consenta solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché nelle aree ad alta pericolosità idraulica o geomorfologica. Sono altresì esclusi gli interventi su immobili assoggettati a tutela storico-artistica, ovvero ubicati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ambientale.

I termini. Tutti gli interventi previsti dalla legge regionale pugliese potranno essere effettuati entro 24 mesi dalla data di pubblicazione. Pertanto il 3 agosto 2011 costituisce il termine massimo entro il quale la Dia o l'istanza per il rilascio del permesso di costruire, "complete in ogni loro elemento", dovranno essere presentate dagli interessati ai Comuni. A questi ultimi, peraltro, è consentito di porre limitazioni o prescrizioni relative agli interventi, con riferimento a determinate porzioni di territorio, mediante motivata delibera consiliare da assumersi entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge.

8 agosto 2009

di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci

25 maggio 2009

Una legge restrittiva e inutile. Oppure, al contrario, lassista e permissiva. Sulla legge regionale toscana 24/2009 – l'unica finora emanata in attuazione dell'intesa stato-regioni – nelle scorse settimane sono circolati giudizi contrastanti. Ma cosa prevede davvero la norma?

La sostanza può riassumersi così: se gli strumenti urbanistici comunali consentivano già addizioni funzionali agli edifici – anche limitatissime – si potranno fare gli incrementi volumetrici fino al 20 per cento. Se invece i comuni avevano escluso ogni tipo di addizione funzionale (caso piuttosto raro, tranne certe zone protette o certi edifici) l'incremento sarà impossibile.

Per capire come si arriva a questa interpretazione, bisogna rifarsi all'articolo 79 della legge sul governo del territorio toscano (n. 1/2005) che inserisce tra gli interventi di ristrutturazione edilizia "le addizioni funzionali di nuovi elementi agli organismi edilizi esistenti, che non configurino nuovi organismi edilizi, ivi comprese le pertinenze". Per intendersi, con "addizioni" in questo caso non si intendono solo i cosiddetti "volumi tecnici" (casotti caldaia e ascensore, tettoie agricole e così via), ma anche gli ampliamenti di volume veri e propri (una nuova stanza, una sopraelevazione o un box).

Insomma, i comuni avrebbero già potuto, nell'ambito della propria autonomia, utilizzare lo strumento degli ampliamenti. Anche quando non lo hanno fatto, in genere si sono riservati la possibilità di cambiare idea, "importando" nei loro strumenti urbanistici la definizione di ristrutturazione edilizia prevista dalla legge toscana. In tal caso saranno "costretti" a consentire gli aumenti volumetrici. Quindi, secondo la giunta regionale, gli incrementi ci saranno (si parla addirittura del 40% del patrimonio edilizio coinvolto).

Sciolto questo nodo, si può affermare che la legge recepisce abbastanza fedelmente il contenuto dell'intesa stato-regioni. Gli ampliamenti fino al 20% sono consentiti non solo per gli edifici mono e bifamiliari, ma anche per gli altri, purché con superficie utile lorda non superiore a 350 metri quadrati. Le demolizioni e ricostruzioni possono prevedere fino al 35 per cento di superficie in più (il 15% per gli edifici a destinazione mista residenziale-commerciale, e solo per la parte abitativa).

Le principali esclusioni riguardano i centri storici (zone A), gli edifici con vincolo storico-artistico o in zone di inedificabilità assoluta, parchi e riserve. Dall'incremento vanno sottratte le superfici abusive, anche se in seguito condonate. Vanno comunque rispettate le distanze legali tra costruzioni, le altezze massime dei fabbricati e le dotazioni di opere di urbanizzazione primaria. Ma il principale requisito resta il risparmio energetico: in caso di ampliamenti, l'indice di prestazione energetica delle volumetrie aggiunte deve essere migliore del 20% rispetto a quelli previsti per le nuove costruzioni dal 2010 in poi. In caso di demolizioni e ricostruzioni si pretende il 50% in più per tutto l'edificio, e occorre anche puntare sul condizionamento estivo.

In compenso la nuova legge prevede che tutte queste misure siano valide per gli interventi per cui sia stata presentata una Dia entro fine 2010: quindi oltre i 18 mesi indicati dall'intesa con il Governo. Nella legge non si fa alcun cenno ai contributi di costruzione dovuti, alle norme anti-sismiche o alle autorizzazioni paesaggistiche: valgono in questo caso le altre norme vigenti.

25 maggio 2009

di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci

5 agosto 2009

La Provincia autonoma di Bolzano ha disciplinato il piano casa con la legge 1/2009 (la finanziaria regionale), che ha modificato la legge urbanistica provinciale (la n. 13 del 1997). Le regole di dettaglio, tuttavia, sono contenute nella deliberazione di giunta n. 1609 del 15 giugno scorso.

Ampliamenti residenziali. Perché siano concessi, occorre che l'edificio fosse esistente alla data del 12 gennaio 2005, che abbia cubatura di almeno 300 metri cubi (100 mq circa) e che il fabbricato sia destinato almeno per la metà a residenza. Comunque l'ampliamento deve essere destinato a residenza. Sono realizzabili fino a 200 metri cubi fuori terra, raggiungendo una superficie massima di 160 mq ad abitazione. In linea di principio non è possibile realizzare abitazioni autonome, salvo convenzioni con il Comune. E' richiesto per l'intero edificio (e non solo per le volumetrie aggiunte) il raggiungimento dello standard energetico Casa Clima C, quello previsto anche per le nuove costruzioni.

Demolizioni e ricostruzioni. La provincia di Bolzano è' l'unico ente locale che si sia rifiutato di agevolarle. Restano però concessi gli ampliamenti che prevedano demolizioni e ricostruzioni parziali, purché coinvolgano al massimo la metà della cubatura. Inoltre, sono espressamente escluse dall'applicazione della legge le unità immobiliari non abitative.

Per gli edifici destinati a edilizia residenziale pubblica, l'incremento di volumetria previsto è lo stesso stabilito per le abitazioni residenziali, con il vincolo di destinare ad edilizia convenzionata o agevolata, tramite convenzione, anche le parti aggiunte, anche qualora si trattasse di edifici autonomi.

Limiti. L'altezza ammissibile dell'edificio esistente può essere superata fino a 1 metro. In assenza di specificazioni a proposito, vanno serbate invece le distanze legali tra costruzioni e con strade e ferrovie e gli standard a parcheggio. Gli interventi sono possibili anche nei centri storici (zone A) e per gli edifici con vincolo storico-artistico e paesaggistico, ma con le identiche tutele e richieste di autorizzazioni previste dalle leggi provinciali. Vietate espressamente solo le zone boscate e a verde alpino. Gli incrementi volumetrici non sono cumulabili con quelli già previsti per le aziende agricole e per le camere e gli appartamenti ad affitto turistico.

Procedure. E' necessaria comunque la richiesta di concessione edilizia (in Alto Adige non vige il permesso di costruire) con il meccanismo del silenzio-assenso entro 60 giorni dalla mancata pronuncia. La legge n. 1/2009 prevedeva che la Giunta provinciale, di concerto con il Consiglio dei comuni, potesse stabilire l'esenzione degli ampliamenti dal contributo sul costo di costruzione e il dimezzamento dei relativi oneri di urbanizzazione, ma tale disposizione non è stata ripresa dalla delibera applicativa.

Poteri dei Comuni. I Consigli comunali (o la Giunte, per i Comuni sopra i 15 mila abitanti) possono determinare entro 30 giorni dall'entrata in vigore delle presenti direttive ulteriori ambiti nei quali non è ammesso l'ampliamento ed elevare la percentuale destinata a scopo abitativo fino al 75%.

Durata intervento. I lavori debbono essere iniziati entro il 31 dicembre 2010 (non basta la richiesta di concessione edilizia entro questa data, come nelle altre regioni).

5 agosto 2009

5 agosto 2009

L'unico ente che abbia deciso di non recepire l'Intesa Stato-Regioni sul piano casa è la Provincia di Trento: pertanto nel suo territorio continuano a vigere, rispetto a incrementi volumetrici e demolizioni e ricostruzioni, le norme esistenti, senza "sconti". Tuttavia, va rilevato il varo di una norma ad hoc a favore della ripresa edilizia: la legge n. 2/2009, completata dalla Delibera di Giunta 9 aprile 2009, n. 814.

Contributi. Queste due norme prevedono l'erogazione di contributi a favore sia degli interventi di recupero (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento, ristrutturazione edilizia) sia a favore degli interventi di ampliamento di volumetrie e di demolizione e di ricostruzione.

Agevolate tutte le residenze singole e i condomini abitativi, con esclusione delle nuove costruzioni. Il limite di contribuzione è del 30% della spesa ammessa (fino a 30mila euro per unità immobiliare e 60mila euro per condomini) elevabile al 35% in caso di miglioramento con le opere di almeno due classi energetiche. Sono espressamente escluse non solo le unità immobiliari non abitative ma anche quelle abitative possedute da imprese.

Limiti. I contributi non sono cumulabili con le detrazione fiscali del 36% e del 55 per cento. Il limite minimo di spesa agevolabile è di 10mila euro e quello massimo di 1.000 euro al mq, con un tetto di 100mila euro per le singole abitazioni e di 200mila per i condomini (Iva compresa). In aggiunta sono ammesse a finanziamento le spese di progettazione nella misura del 3% (il 5% in caso di certificazione energetica). E' necessario dimostrare che sia conseguito con l'intervento un risparmio energetico. Per gli interventi nei centri storici i tetti di spesa contribuibili sono raddoppiati per le case singole e salgono a 300mila euro per i condomini, e il contributo tocca il 35% della spesa.

Procedure. Valgono le domande presentate da aprile 2009 in poi. Quelle presentate prima sono ammesse solo se i lavori non sono ancora iniziati. I moduli per le domande sono disponibili sul sito della provincia, all'indirizzo www.provincia.trento.it, sezione "Edilizia abitativa". L'ordine di accettazione è cronologico. I fondi stanziati sono per ora di 30 milioni di euro, 10 per i centri storici e 20 per gli altri interventi, integrabili in seguito.

Durata intervento. I lavori debbono essere terminati entro 12 mesi (unità immobiliari) e 18 mesi (condomini) dalla presentazione della domanda. I contributi valgono fino all'esaurimento dei fondi disponibili.

5 agosto 2009

13 luglio 2009

Rigore su incrementi di superfici e aree escluse dal piano casa, ancora ignoti i criteri energetici richiesti per gli ampliamenti. Così, in sintesi la legge regionale umbra sul piano casa, l.r. 13/2009, una tra le più aderenti all'intesa stato-regioni dello scorso aprile. Le disposizioni hanno validità di 18 mesi dall'entrata in vigore della legge.

Ampliamenti

Gli interventi di ampliamento sono possibili negli edifici residenziali mono e bifamiliari, qualunque sia la loro dimensione. Per le altre tipologie di edifici residenziali vale invece il limite di 350 metri quadrati di superficie utile coperta (Suc). L'ampliamento si può realizzare fino al 20% della superficie di ciascuna unità immobiliare e comunque fino a 70 metri quadrati.

Si può intervenire a patto che la parte ampliata degli edifici rispetti dei criteri energetici che, però, non sono stati ancora fissati. Saranno definiti dalla giunta regionale entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge (15 luglio 2009). Già da ora si sa, tuttavia, che andranno rispettati dei parametri anti-terremoto: gli ampliamenti sono infatti condizionati alla valutazione della sicurezza e alla contestuale esecuzione di interventi finalizzati a ridurre la vulnerabilità sismica.

Il titolo abilitativo richiesto è la Dia.

Demolizioni e ricostruzioni

In caso di demolizioni e ricostruzioni è possibile intervenire sugli edifici di qualsiasi dimensioni. L'incremento è al massimo fino al 25% della superficie utile coperta. Arriva però al fino al 35% se gli edifici interessati sono almeno tre e sono ricompresi in un piano attuativo o programma urbanistico (art. 28 l.r. 11/2005).

Possono usufruire della procedura di demolizione e ricostruzione gli edifici a destinazione residenziale, eventualmente con una porzione a destinazione diversa, purché entro il 25% della Suc. La parte dell'edificio non abitativa, tuttavia, non si conta ai fini del calcolo dell'incremento. Una regola specifica vale per le abitazioni più grandi, costituite da almeno otto alloggi e di 800 metri quadrati di Suc. In questi casi l'incremento è destinato, qualora si realizzino nuove unità abitative, almeno per il 50% alla realizzazione di abitazioni di 60 o più metri quadrati da locare a canone concordato per almeno 8 anni.

L'edificio ricostruito, per ottenere il bonus, deve ottenere la certificazione di sostenibilità ambientale, almeno in classe B di cui al disciplinare tecnico approvato in attuazione della l.r. 17/2008.

Il titolo abilitativo richiesto è il procedimento edilizio abbreviato.

Edifici non residenziali

È anche possibile incrementare fino al 20% la superficie di edifici non residenziali. Ciò accade se gli edifici ricadono nelle zone D del dm 1444/1968 (zone industriali) e sono a destinazione artigianale, industriale e per servizi (esclusi quelli alberghieri, extralberghieri, commerciali per medie e grandi strutture di vendita). Sono possibili sia l'ampliamento sia la demolizione e ricostruzione. Gli interventi sono realizzati attraverso un piano attuativo: si tratta di un atto proposto dai proprietari che interessi almeno 20mila metri quadrati di superficie fondiaria e sia sottoposto al parere del comune e della provincia. Oltre alle regole dettate per le altre costruzioni, bisogna recuperare le acque piovane e utilizzare le fonti rinnovabili come previsto dalla legge umbra 17/2008. Questa possibilità di intervento, diversamente da tutte le altre piano casa, non ha limiti temporali.

Deroghe e limiti

Le norme sugli ampliamenti e demolizioni e ricostruzioni prevalgono sugli strumenti urbanistici vigenti. Gli interventi non possono però superare l'altezza massima consentita dallo strumento urbanistico; devono mantenere gli allineamenti lungo i fronti stradali e assicurare il rispetto delle disposizioni sulle fasce di rispetto stradali e ferroviarie e sulle distanze minime stabilite dal regolamento regionale 9/2008; devono infine rispettare le normative antisismiche.

Sono fatte salve le disposizioni del codice civile, così come gli eventuali obblighi assunti con atto registrato e trascritto.

Sono numerose le cause di esclusione dal piano casa. In primo luogo non sono ammessi gli edifici abusivi o condonati dopo il 31 marzo 2009. Le superfici sanate prima di quella data sono sottratte agli ampliamenti realizzabili. Una casa di 300 metri quadrati, di cui 50 abusivi, potrà quindi allagarsi solo di 10 metri quadrati (si sottraggono infatti 50 metri quadrati ai 60 corrispondenti al 20% di 300).

Sono esclusi anche gli edifici in svariate aree: nei centri storici (zone di tipo A Dm 1444/1968) e nelle aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta; in zone agricole se realizzati dopo il 13 novembre 1997 (per quelli precedenti resta il limite di superfice totale di 450 mq ex l.r. 11/2005); in zone boscate; in zone a rischio di frana e idraulico; negli ambiti sottoposti a consolidamento abitati; negli ambiti di riserva integrale e di riserva generale orientata dei parchi nazionali, nonché nelle zone A concernenti la riserva integrale dei parchi regionali; gli edifici classificati come beni culturali; classificabili come edilizia speciale, monumentale o atipica, ordinaria tradizionale prevalentemente integra, ricadenti nelle aeree sottoposte a vincolo paesaggistico; in zone omogenee o ambiti ove le normative e lo strumento urbanistico precludono la possibilità di realizzare ampliamenti o ristrutturazioni che riguardino la completa demolizione e ricostruzione dell'edificio.

Entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge i Comuni possono escludere l'applicabilità delle norme o stabilire limiti inferiori di ampliamento per specifici immobili o zone del proprio territorio.

Non sono previsti sconti sui contributi di costruzione.

13 luglio 2009

non ha limiti temporali

di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci

7 agosto 2009

La Valle d'Aosta è la prima, tra tutte le regioni, a varare una norma non straordinaria, ma "a regime", senza termini per presentare le domande per l'autorizzazione (seguirà forse il Friuli Venezia Giulia). Non stabilisce di fatto distinzioni tra immobili abitativi e non abitativi: sono tutti agevolati allo stesso modo (solo in Veneto ci sono regole abbastanza simili).

Gli ampliamenti. Rispetto agli ampliamenti (+ 20% dei metri cubi) i requisiti sono particolarmente miti: nessun risparmio energetico ulteriore è richiesto, basta assicurare quello dell'edificio pre-esistente. Non solo, è consentito sopra i 300 metri di altitudine (cioè praticamente in tutto il territorio regionale), ridurre le altezze minime dei locali, che erano già limitate rispetto a quelle previste nel resto d'Italia. Se ne deduce che le volumetrie aggiunte sono sfruttabili al massimo, grazie a soffitti bassi.

La sostituzione. Per le demolizioni e ricostruzioni si tocca il 40% di crescita della volumetria (e si raggiunge il 45% in caso di programmi integrati, intese e concertazioni promossi dalla Regione o dai Comuni). Stavolta, però, è indispensabile seguire criteri e tecniche di edilizia sostenibile, utilizzare fonti di energia alternative e rinnovabili o conseguire misure di risparmio delle risorse energetiche o idriche. Come, lo deciderà una prossima delibera di Giunta.

I titoli. L'iter burocratico prevede la concessione edilizia: la semplice Dia è ammessa solo per gli interventi di ampliamento di abitazioni permanenti o principali. In compenso le abitazioni permanenti di vedono ridurre a metà il contributo di costruzione, in caso di edifici ricostruiti. Ulteriori riduzioni del contributo, in caso di installazione di fonti rinnovabili, saranno decise dalla Giunta.

Gli alberghi. Un'altra legge (la n. 18/2009) aveva in precedenza concesso incrementi volumetrici fino al 40% del volume a certe strutture turistiche. Agevolati senza particolari condizioni gli alberghi che intendono installare centri benessere e i ristoranti con cucina tipica. Per gli altri alberghi e per gli affittacamere l'incremento del 40% è concesso solo qualora la struttura, che aveva ricevuto già una classificazione, sia stata chiusa e intenda riaprire. Gli esercizi, che possono essere situati anche nei centri storici, devono presentare, entro un anno dal termine lavori, un piano di ripresa dell'attività.

7 agosto 2009

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2009-03-13

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